很多刚到加拿大的新移民都有一个固定印象。
房子卖了，房贷自然就还清了。
等买下一套房，再重新申请一笔新的贷款。
如果你也是这样认为，那说明你的思维方式还是国内的逻辑。
在加拿大，很多房贷合同里都有一个很多华人第一次听说都会觉得不可思议的功能，叫 Mortgage Portability（房贷转移）。
简单来说，就是你卖掉现在的房子以后，在符合贷款合同条件的情况下，可以把原来的房贷、利率以及剩余贷款期限，一起”搬”到下一套房子上，而不用提前结束这份贷款合同。
听起来像是把房贷一起搬家了。
其实真正”搬家”的，并不是房贷，而是贷款合同。
很多人容易把房贷和房子画上等号。
实际上，银行真正签订的是一份贷款合同，房子只是这份合同的抵押物。
当你换了一套新的房子，只要银行同意，这份贷款合同可以继续存在，只是抵押物从旧房子变成了新房子。
为什么加拿大会设计出这样的制度？
很多人第一反应是：“加拿大银行真有人情味。”
现实通常没有这么浪漫。银行什么时候都不会突然开始做慈善，它们只是更擅长把商业利益设计成客户喜欢的产品。
对于银行来说，一位已经按时还款几年、信用良好的客户，是非常有价值的资产。
如果客户因为换房而提前终止贷款，银行虽然可能收取一笔提前还款违约金，但也可能失去这位长期客户。
如果客户把贷款继续留在同一家银行，银行未来几年依然可以继续获得稳定的利息收入。
因此，与其让客户换银行，不如让客户换房。
Mortgage Portability，本质上就是一种客户留存机制。
举一个例子。
假设三年前，你贷款60万加元，锁定了5年固定利率1.89%。
现在市场利率已经涨到了4%以上。
如果你卖房时直接结束贷款合同，很可能不仅要支付提前还款违约金，新买房子还只能按照更高的市场利率重新贷款。
但如果你的贷款合同允许 Port，你就有机会把原来1.89%的贷款一起转到新房上。
如果新房价格更高，需要多借20万，那么很多银行还提供所谓的 Blend and Extend，也就是保留原贷款，再把新增贷款按照当前利率计算，最后形成一个新的综合利率。具体是否提供以及计算方式，取决于各家银行的贷款产品。
当然，这并不意味着所有加拿大房贷都可以随意转移。
首先，你的贷款合同本身必须包含 Portability 条款。
其次，银行通常还会重新审核你的收入、信用记录、债务比例等情况。
如果你的收入明显下降，或者信用状况变差，银行仍然可能拒绝转移。
此外，大多数贷款合同还会规定一个时间窗口，例如要求卖掉旧房后，在一定期限内完成新房购买，具体天数因银行和合同而异。
还有一种情况很多人容易误解。
如果新买的房子价格更低，贷款金额也需要减少，那么减少的那部分贷款，有可能被视为提前还款，从而产生部分提前还款违约金。
也就是说，Port 并不代表任何情况下都完全免费，它仍然受到贷款合同约束。
为什么加拿大会有这样的制度，而很多国内购房者却很陌生？
一个重要原因是，两国的住房金融体系不同。
加拿大绝大多数住房贷款采用较短的贷款期限（Term），例如2年、3年、5年固定利率，贷款到期后需要重新续约（Renew），因此贷款合同本身具有较高的灵活性。
银行更关注的是如何长期留住客户，而不是只完成一笔贷款业务。
因此，除了 Portability，加拿大很多贷款合同还会约定提前还款额度、续贷方式、提前还款违约金、是否允许增加贷款等各种条款。
这些内容，往往比贷款利率本身更值得关注。
对于准备买房的新移民来说，一个容易忽视的问题是，很多人在签贷款时，只盯着利率。
今天哪家银行便宜0.05%，就选哪家。
真正到了三年后准备换房的时候，才发现自己的贷款不能 Port，或者限制很多，只能重新贷款、支付违约金。
到那时，再后悔已经来不及了。
所以，在加拿大，选择房贷，并不仅仅是在选择一个利率。
更是在选择一份未来几年甚至几十年的贷款合同。
理解合同里的每一个条款，有时候比争取低0.1%的利率更重要。
加拿大房贷制度，并不是围绕一套房子设计的。
它更多是围绕一位长期客户设计的。
银行希望客户继续贷款。
至于房子，只是这份贷款合同不断变化的抵押物而已。
这里是 Why Canada｜为什么加拿大。
我们用公开资料和制度分析，解释加拿大为什么这样运行。
参考资料：
1. Financial Consumer Agency of Canada (FCAC), Choosing a mortgage that is right for you.
2. Financial Services Regulatory Authority of Ontario (FSRA), Shopping for a Mortgage.
3. Financial Consumer Agency of Canada (FCAC), Discharging a mortgage.
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**评论区讨论：**如果你已经锁定了2%的超低房贷利率，但为了换房必须重新贷款到4%，你会选择换房，还是继续住在原来的房子里