如果你是在2021年或2022年买的房，或者签的楼花合同，这几年，你过得还好吗？
那两年，加拿大房地产市场几乎进入了疯狂状态。
开放参观（Open House）排起长队，一套房收到二三十份Offer并不罕见。很多买家为了抢到房子，主动放弃验房条件、放弃贷款条件，甚至一次加价几十万加元。
楼花市场同样火爆。
不少开发商开盘当天就销售一空。“今天不买，明年更贵。“几乎成了当时最流行的一句话。
很多人担心的不是房价会不会跌，而是自己会不会永远买不起房。
如果站在当时的时间点来看，这样的选择并不难理解。
加拿大央行在疫情期间把基准利率降到历史低位，房贷利率一度低于2%。大量家庭积累了疫情期间的储蓄，市场资金充裕，再加上人口持续增长、住房供应长期不足，几乎所有因素都在推动房价上涨。
许多人相信，房地产已经进入了一个”只涨不跌”的新阶段。
但市场，并不会永远按照所有人的预期运行。
为了应对高通胀，加拿大央行从2022年开始连续大幅加息，在较短时间内把基准利率提高到二十多年来的高位，房贷成本迅速上升。与此同时，购房能力下降，市场成交明显放缓，许多地区的房价也开始回落。加拿大按揭与住房公司（CMHC）也多次指出，高利率环境正在持续影响住房需求和房地产市场。加拿大央行则表示，加息的目标之一，就是降低过热的需求，从而控制通胀。
对于已经入住的人来说，最大的压力来自月供。
不少选择浮动利率贷款的家庭，每个月的还款金额不断增加；即使是固定利率贷款，在续约时也可能面对更高的利率，家庭现金流压力明显上升。
而对于买楼花的人来说，另一种风险开始出现。
很多人以为，签下楼花合同以后，只要等交房就能赚钱。
但实际上，楼花交易最大的风险就在于：合同价格是在几年前确定的，而银行贷款金额却是按照交房时的市场估值计算。
举个例子。
如果你2022年以100万加元签下一套楼花，到了2026年交房时，银行估值只有80万加元，银行通常会按照80万加元的估值发放贷款。
剩下的20万加元差额，需要买家自己补足。
如果无法补足，不仅可能失去定金，还可能因为违约而承担进一步的法律责任。
这几年，类似的案例在加拿大媒体上并不少见。一些开发商因为市场变化推迟项目，也有部分买家因为融资困难而不得不转让合同，甚至面临违约风险。
那么，2021、2022年买房的人，是不是都”被割了韭菜”了？
答案并没有那么简单。
如果当初买的是自住房，并且计划长期持有，那么房价短期上涨或下跌，并不会马上改变你的生活。只要能够承担贷款，未来几十年的住房价值仍然会受到很多因素影响。
但如果当初买房的逻辑，是依靠房价持续上涨来获得投资收益，那么过去几年的市场变化，确实给不少投资者上了一课。
加拿大房地产市场，从来就不是只涨不跌。
上涨的时候，收益属于买家；下跌的时候，风险同样由买家承担。
市场不会因为有人在高位买入，就暂停调整；银行也不会因为房价下跌，就按照几年前的合同价格发放贷款。
这并不是加拿大房地产制度突然改变了，而是市场经济本身的一部分。
任何资产都有上涨和下跌的周期，房地产也不例外。
对于后来者来说，真正值得思考的或许不是”当年的人是不是买亏了”，而是每一次市场情绪高涨的时候，我们究竟是在根据自己的长期需求做决定，还是在相信”这次不一样”。
房地产市场最大的风险，往往不是价格下跌，而是在所有人都认为它永远不会下跌的时候。
如果你是在2021或2022年买的房，你现在后悔了吗？还是觉得长期来看依然值得？欢迎分享你的经历。
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参考资料
1. Bank of Canada. Monetary Policy Reports and Policy Interest Rate Announcements.
2. Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Housing Market Outlook.
3. Statistics Canada. New Housing Price Index.
4. Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). B-20 Guideline: Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures.
5. Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgage tools and guidance.
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